Kentsel Dönüşüm ve Bilinmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm nedir?

Kentsel dönüşüm, kentsel gelişmenin toplumsal ekonomik ve mekansal olarak yeniden ele alındığı ve kentteki sorunlu alanların sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi için yıkıp yeniden yapma, canlandırma, sağlıklaştırma veya yeniden yapılandırma için proje üretilmesi ve uygulama yapılmasıdır.

Riskli yapı nasıl belirlenecek?

“Riskli yapı” ve “riskli alan” olmak üzere kentsel dönüşümün iki temel tanımı var. Kişi, riskli yapısını belirlemek için bakanlığın lisans verdiği kuruluşlara başvuracak.

Kentsel dönüşüm hangi yapıları kapsıyor?

Tüm Türkiye kapsamında güvenli olmayan tüm binaları kapsar.

50 yaşın üzerinde veya 1999 yılından önce yapılmış ise binanız riskli olabilir. Böylece Kentsel Dönüşüm Yasası’ndan yararlanabilirsiniz.

Kentsel dönüşüm kapsamında binamızı nasıl yenileriz?

Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında binanızı yenilemek için bakanlık yetkili kuruluşlara başvurmanız gerekir.

Yetkili kuruluşlarca yapılan incelemede binanın riskli yapı grubuna girip girmediği veya alanın riskli alan olup olmadığı araştırılacaktır.

Risk tespit işlemi sonucu belediyeye bildirilecek.

Riskli yapılar 60 gün sonra yıkılacaktır.

Bina yıkıldıktan sonra nasıl değerlendirilecek?

Üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerine sorulmadan, tapu müdürlüğünce resen terkin edilecek ve önceki şekliyle değerlendirilecek. Eğer kat sahipleri ile anlaşma yapıldıysa tapu müdürlüğü mülkü kat sahipleri arasında pay edecek. Taşınmazların üzerindeki bütün şerhler hisseler üzerinde devam edecek.

Yıkımdan sonra nasıl anlaşma sağlanacak, çoğunluk aranacak mı?

Binanın yeniden yaptırılması aşamasında, payların satışında, hasılat paylaşımı ve diğer usullerin yeniden değerlendirilmesi, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecek.

Çoğunluk üçte ikiye katılmayanların, bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değeri tesbit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu şekilde diğer paydaşların almaması durumunda, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tesbit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir. Yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça TOKİ veya belediyeye devredilir.

Yıkılacak bina ve alanların yeni imar çalışmasını kim nasıl yapacak?

Bakanlık, TOKİ ve Belediye; danışmanlık, yazılım, araştırma, her tür ölçekte harita, etüt, proje, kadastro, kamulaştırma, mikro bölgeleme, risk yönetimi ve sakınım planı çalışmalarını, her tür plan yapımı ve imar uygulaması işlerini ve dönüşüm uygulamalarını birlikte gerçekleştirecekler.

Yıkım aşamasında müteahhitle anlaşma sağlanabilecek mi?

Öncelikli olarak sahipler ile anlaşma yoluna gidilecek. Bina sahipleri yıkım aşamasında veya daha önce müteahhitler ile anlaşma yapabilecek ve şartları aralarında özel bir anlaşma ile sağlayabilecek.

» Yıkım masrafını kim karşılayacak?

“Binanızın dönüşümü için eğer müteahhit ile özel bir anlaşma yapıldıysa yıkımı müteahhit firma yapar. Yıktırma işlemi Bakanlık veya Belediye tarafından yapılırsa, yıktırmanın masrafları ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının hakları oranında ipotek koyacak ve masrafları hak sahiplerinden alacak.

Elektrik, su ve doğalgaz hizmeti verilmeyecek mi?

Uygulama sırasında, Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından talep edilmesi halinde, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmeyecek ve verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulacak.

Riskli olmadığı halde Bakanlıkça gerekli görülen yapılar da yıkılacak mı?

Evet.

Yani yapınız risk taşımasa da riskli alan içerisinde kalıyorsa yıkılacak.

Bu uygulamalara itiraz hakkı var mı?

Evet, itiraz hakkı var.

Yapılan çalışmalarda binanız riskli yapı olarak tespit edilmişse, kat malikleri bu duruma 15 gün içinde itiraz edebilir.

Süreç nasıl işler?

İtirazlar; Bakanlıkça, üniversitelerde görevli inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendisliği ile hukukçular arasından seçilecek üç ve Bakanlık’ta görevli iki kişiden teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

İtiraz edilmesi durumunda yapılan masrafları kim karşılayacak?

İtiraz işlemini takip eden süreç boyunca yapılan masraflar kat malikleri tarafından karşılanacak.

Kat sahipleri mülklerine ‘riskli yapı’ başvurusu yapmazsa ne olur?

Yıkım işleri öncelikle gönüllü binalardan başlayacak. Gönüllü olmayanlara ise devlet yıkım kararı alacak. Konut sahiplerine evi boşaltmaları için 60 gün süre tanınacak. Süreç sonunda konut sahipleri direnirse, bina zorla yıkılacak.

Kiracı olanların durumu ne olacak?

Anlaşma ile tahliye edilen yapılardaki kiracı ve hak sahiplerine geçici kira ve konut yardımı yapılacak. Yardımdan çürük binalarda oturan kiracılar da yararlanacak. Yasa çıkmadan önce bu binalarda oturan kiracı, eğer yeni konut almak isterse, devletin kredi desteğinden faydalanarak uzun vadeli düşük faizli kredi ile konut sahibi olabilecek.

Gecekondular için yardım yapılacak mı?

Gecekondu sahibine konutuna karşılık, borçlanmayla veya konut verilinceye kadar nakde dönüştürülüp ödeninceye kadar konut yapmak üzere arsa tahsis edilecek. Lüzum halinde kredisi sağlanarak konutunu yapıncaya kadar nakit yardım yapılacak.

Konut tarihî eser olması durumunda süreç nasıl işleyecek?

Kanun kapsamında, dönüşüm alanında tarihî eser varsa, Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan “uygundur’’ görüşü alınacak.

Yasa kapsamına giren bina sayısı kaç ve bu süreç ne kadar sürecek?

Kentsel dönüşüm yasası dahilinde 33 ilde ve 100 noktada yıkımlar gerçekleştirilecek. Toplam 6.5 milyon konut, birim ve işyerinin yıkımına başlanacak.

Kentsel Dönüşüm Süreci ve Aşamaları

Kentsel dönüşüm, en basit haliyle kentlerin dönüşümünü ifade eder. Bu dönüşüm sosyal, ekonomik ve mekansal unsurları içermektedir. Bu faktörler göz önüne alındığında kentte yaşayan insanların ve yaşam alanlarının daha yaşanabilir hale gelmesi, sağlıksız yapıların yıkılıp yeniden yapılması anlamına gelmektedir. Şehirlerin yeniden tasarlanması anlamına gelen bu organizasyonun başarılı bir şekilde gerçekleştirilmesi, sürecin sahipleri ile uyum içinde çalışılması gerekmektedir. Kentsel dönüşüm süreci ile baştan itibaren yeni bir kent ve mekan tasarımı gerçekleştirileceğinden, kaçak ve yıkılan konutlar yıkılacak, stratejik bir bakış açısıyla modern ve depreme dayanıklı yapılar inşa edilmektedir.

Kentsel dönüşüm kısa haliyle dört aşamadan oluşur. Bunlar; ilk olarak değerlendirme yani yapının incelenerek deprem risk raporu oluşturulması. İkinci olarak inceleme yani bu oluşturulan raporun ilgili kurum ve kuruluşlarca incelenmesi. Üçüncü olarak proje yani yeni yapılacak konutun ev sahiplerinin istekleri doğrultusunda projelendirilmesi. Dördüncü ve son olarak uygulama yani daha önce ev sahiplerinin istekleri doğrultusunda hazırlanan proje ve inşaat ruhsatına uygun olarak konutun yapılması şeklinde kısa olarak dört aşamadan oluşur. Şimdi bu kentsel dönüşüm sürecini daha detaylı bir şekilde inceleyeceğiz ve hem kentsel dönüşüm aşamalarını hemde yapılması ve uyulması gereken adımları göreceğiz.

1 -) Kentsel Dönüşüm Kararı

Kentsel dönüşüm süreci ev sahiplerinin oy çokluğu ile alacağı kentsel dönüşüm kararı sonucunda başlar. Burada ev sahiplerinden en az birisinin gerekli evraklar ile kentsel dönüşüme yetkili bir firmaya başvurması ile başlatılabilir.

2 -) Kentsel Dönüşüm Yetkili Firması

Kentsel dönüşüme başvurmaya karar veren ev sahipleri gerekli evrakları ile birlikte kentsel dönüşüme yetkili bir firmaya başvurmalıdırlar. Ancak kentsel dönüşüm firmalarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkili olmalarına dikkat etmelidirler.

3 -) Yapının İncelenmesi

Başvurulan kentsel dönüşüm firması deprem risk raporu hazırlamak ile sorumludur. Bu nedenle yönetmeliklerin ve idarelerin gönderdiği önergeler doğrultusunda inşaat yapılacak evden alınan örnekler ile laboratuvar ve inşaatın bulunduğu bölgede çalışmalar yapılarak deprem risk raporu hazırlanır. İnşaatın bulunduğu bölgede yapılacak çalışmalar beton ve donatı tespiti, zemin etüdü, mimari ve statik proje gibi bilgiler kullanılarak deprem risk raporu hazırlanır.

4 -) Yapının Durumu

Kentsel dönüşüm yapılacağı konut için hazırlanan raporun içeriğinde konutun deprem, sel, heyelan gibi doğal afetlere karşı riski tespit edilir ve hazırlanan bu raporun sonunda riskli yapı veya risksiz yapı ifadesi bulunur. Riskli yapılar kentsel dönüşümün getirdiği bütün kazanımları kullanmaya hak kazanırlar. Risksiz olan yapılar sağlam olduğu anlamına gelmez. Sadece Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamına girmediği anlamına gelir.

5 -) Tapuya ve Ev Sahiplerine Bildirim

Kentsel dönüşüm süreci tamamlanmış konutlar için idare tapuya bildirimde bulunulur. Tapu dairesi idareden gelen resmi yazı ile konutun arsa kütüğüne riskli yapı şerhi koyar ve ev sahiplerine tebligat ile bildirir. Yapılan bu tebligatta konutun riskli yapı olduğu ve on beş gün içerisinde itiraz edilmesi gerektiği aksi halde altmış gün içerisinde yıkılacağı yamaktadır.

6 -) İtiraz Süreci

Tebligatın tesliminden itibaren on beş gün içerisinde ev sahiplerinden isteyenler bu duruma itiraz edebilir. İtiraz edilmesi için sadece konutun sağlam olduğu veya yapılan testlerin ve hazırlanan raporun usulüne uygun olmadığı öne sürülebilir. İtiraz hakkı sadece tapu sahiplerine aittir başka birisi yapamaz. Yapılan itiraz sonrasında rapor ilgili idarece Kentsel Dönüşüm Üst Kuruluna incelenmesi üzere gönderilir.

7 -) Kentsel Dönüşüm Üst Kurulu

Kentsel Dönüşüm Üst Kurulu üniversite öğretim görevlileri başta olmak üzere kentsel dönüşüm il müdürlüğü yetkilileri ile beraber tebligatın tesliminden itibaren on beş gün olan yasal süre içinde yapılan itirazları değerlendirmeye alır. Kentsel Dönüşüm Üst Kurulunun dosyayı incelemesi yoğunluğa bağlı olarak 4 ila 11 ay arasında sürebilmektedir. Kentsel Dönüşüm Üst Kurulu raporun eksiği var ise lisanslı firmaya bildirerek otuz gün içerisinde eksiklerin giderilmesini talep eder. Eksikleri giderilen raporun sonucuna göre yapı riskli ise yapılan itirazın reddine karar verir. Eğer gelen raporun sonucu yapı risksiz ise kentsel dönüşüm kapsamından çıkarılır. Ancak bu kararın sonucunda ilerleyen zamanda itiraz eden ev sahibi veya diğer ev sahipleri kentsel dönüşüm talep etselerde konut kentsel dönüşüm kapsamına tekrar girmez. Edilen itirazın sonucu idareye gönderilir.

8 -) Kentsel Dönüşüm Kamulaştırma

İtiraz var ise itiraz işlemleri bittikten sonra veya itiraz yok ise ev sahipleri 634 sayılı Kat Malikleri Kanununda belirtilen usul ve esaslara göre toplanır. Bu yapılan toplantı sonucunda konutu yapacak müteahhite karar verilir ve apartman karar defterine işlenir. Bu yapılan toplantıya katılamayan veya katılıp kararı kabul etmeyen ev sahiplerine noter aracılığı ile bildirimde bulunulur. Eğer anlaşma sağlanamaz ise değerleme firmaları tarafından yapının ve binanın fiyatı istenir. Hazırlanan fiyat tespit raporu toplantıya katılmayan veya anlaşmayı kabul etmeyen ev sahiplerine tebliğ edilir. Yasal süre içinde bunları kabul etmeyen ev sahiplerinin sahip oldukları evler 6306 sayılı kanun gereğince açık artırma ile satılır.

9 -) Müteahhit Seçilmesi ve Projenin Sözleşmesi

Kamulaştırma süreci var ise tamamlandıktan sonra müteahhit ile kesin anlaşmaya varılır ve noterden işin durum ve teknik şartnameye uygun olarak sözleşme yapılır.

10 -) Proje ve Ruhsat

Ev sahipleri müteahhitle anlaştıktan sonra müteahhit firma yeni yapılacak konutun mimari, statik, sıhhi tesisat ve elektrik projelerini hazırlayarak, hazırladıkları projeleri idareye teslim ederler ve yapının ruhsatını alırlar. Ruhsat alma süresi yapının bulunduğu ilçenin belediyesine göre farklılık göstermektedir ancak genelde bir ay ile altı ay arasında sürmektedir.

11 -) İnşaat

Müteahhit tarafından ruhsatı alınmış yapının inşaatı müteahhit ile ev sahiplerinin beraber seçtikleri heyet kontrolünde teknik şartnameye uyularak yapılır. İnşaat süresi yapının alanına ve mevsim şartlarına göre farklılık gösterebilir.

12 -) Kira Yardımı

Kira yardımı için İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne başvuruda bulunulması gerekmektedir. Kira yardımı 18 ay süresince ödenmektedir.

13 -) İnşaatın Teslimi ve İskan

İnşaatın teslimi proje ve eklerine uygun olup olmadığı seçilen heyet tarafından kontrol edildikten sonra varsa eksiklerinin giderilmesi sonrası iskan adı verilen yapının resmi tüm işlerinin bittiğini gösteren belge ile beraber ev sahiplerinin tapularını alması ile teslim edilir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yeni Oran (Salt Çoğunluk %50+1) ve Süreç

Riskli Yapılarla ilgili yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alması gerekir. Kanun’da geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğu şeklindeydi. (Kat irtifak/kat mülkiyet tapusu bulunması halinde arsa payları dikkate alınır)

Ancak 09.11.2023 tarih 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 10. Maddesi kapsamında “en az üçte iki” ibareleri “salt” şeklinde değiştirilmiştir. Bu doğrultuda gayrimenkullerde alınacak tüm kararlarda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluk (%50 + 1) yeterli olacaktır. Yapılan bu değişiklik ile 2/3 oranının sağlanamadığı çalışmalarda salt çoğunlukla birlikte kentsel dönüşüm süreci başlatılabilmektedir. 10. Madde 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesindeki değişikliklere atıfta bulunmakta olup, 10. Madde ile 6306 sayılı kanuun 6 ıncı maddesine eklenen onbeşinci fıkra bölümü;

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk kuralı, 6306 sayılı yasa ile devreye girmiştir. Kat mülkiyetli bir binada bağımsız bölüm sahibi olanlar veya bir taşınmazda paydaş olanlar; binalarının riskli olması nedeniyle yıkılması gerekli olduğu zaman, yerine yeni yapılacak yapının veya arsanın boş olarak bırakılması ya da müteahhide verilmesi hallerinde paydaşların ya da bağımsız bölüm maliklerinin 2/3’nün onay vermesi halinde, taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunmasına olanak vermektedir.

Riski yapı tespiti yapılan ya da riskli alanda bulunan bir yapının yıkılmasında taşınmazdaki paydaşların anlaşıp anlaşamamalarının bir önemi yoktur. Yani riskli alanda bulunan ya da riskli alanda olmayıp güvenli bir yapı olduğu halde konum olarak yıktırılması konusunda karar verilen yapıların yıktırılmasında, paydaşların oy birliği sağlansa bile söz hakkı yoktur. Karar verilen yapıların yıktırılması zorunludur.

Kentsel dönüşüm salt çoğunluğu ile bina yıkıldıktan sonra yerine yapılacak yapının belirlenmesi ya da yıkımında sonra ilgili kararın alınması aşamasında devreye girmektedir. Yıkılan yapının ardından arsa haline gelen taşınmazın durumunu belirleme aşamasında bir araya gelen taşınmaz malikleri arsayı nasıl kullanmak istediklerine karar verirler.

Kat malikleri; isterlerse arsayı kendileri yaptırabilir, kat karşılığı müteahhide verilebilir, tamamını arsa olarak bırakılabilir ya da arsanın satımına karar verebilirler.

Taşınmazların hepsi ortak bir karar verirse bir sorun yaşanmaz ve oy birliği ile karar verilen yöntem arsaya uygulanır. salt çoğunluk kuralının devreye girdiği nokta paydaşların anlaşamamasıdır. Eğer arsaya yapılacak işleme karar verilemiyorsa salt çoğunluk kısmın aldığı karar diğer paydaş grubunun uygulaması da yasal olarak zorunludur.

Neden Kentsel Dönüşüm?

Ülkemiz deprem bölgesinde yer almaktadır ve ne yazık ki binaların %90'ı depreme karşı dayanıklı değildir.

Depreme dayanıksız, fiziki kullanım ömrünü tamamlamış binaların ciddi can ve mal kaybına neden olduğunu birçok kez yaşayarak öğrendiğimiz ülkemizde, kentsel dönüşümle birlikte ailenizi ve sevdiklerinizi depreme karşı koruyabilir, yeni, konforlu ve daha güvenli evlere sahip olurken devletin sağladığı avantajlardan yararlanabilirsiniz. Depreme dayanıksız ve riskli binaların, kat maliklerinin talebi doğrultusunda devletin sağladığı kredi desteği, harç-vergi muafiyetleri, kira yardımı gibi teşvikler ile depreme dayanıklı, güncel imar planlarına uygun, modern ve estetik binalara dönüştürülmesi için 31.05.2012 tarihinde 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu yürürlüğe girmiştir.

6306 SAYILI KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU’NUN TEMEL AMACI NEDİR?

Kentsel Dönüşüm Kanunu ile afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümü sağlanarak sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturmak hedeflenmektedir.

KİMLER BAŞVURU YAPABİLİR?

Riskli yapı tespiti yapılması istenilen kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu yeterlidir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ NASIL İŞLER?

Binalarınızın kentsel dönüşüme girebilmesi için öncelikle Bakanlık yetkili kuruluşundan “Deprem Risk Raporu” alınması gerekmektedir. Deprem risk raporuna Bakanlık onayı alındığında binanız kentsel dönüşüm kapsamına girmiş bulunur.

Bakanlık tüm kat maliklerine bilgilendirme yazısı yazar.

İsteyen kat malikleri hazırlanmış ve onaylanmış raporun yeniden incelenmesi için Bakanlığa itirazda bulunabilir. İtiraz komisyonu binanın riskli olduğuna karar verir ise binanın yıktırılması gerekmektedir.

Bu durumda mahkemeden yürütmeyi durdurma kararı dahi alınamamaktadır.

Bu aşamadan sonra en fazla 60 gün içinde binanızı nasıl, hangi müteahhitle, hangi paylaşımla yıktırılacağının kararının verilmesi ve kentsel dönüşüm kredisi kullanımı ile ilgili 2/3 çoğunlukla “Bina Ortak Karar Protokolünün” karara bağlanması gerekmektedir.

Kararın 60 gün içerisinde alınamaması durumlarında bina, Bakanlıkça yıktırılır.

Sonrasında yeni binanın, Belediye projelerinin hazırlanması, Belediyeden inşaat izni alınması ve yeni dairelerin iskanlı tapularının alınması gerekmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNUN AVANTAJLARI NELERDİR?

Mülk sahipleri bina yapımı için devlet teşvikli kentsel dönüşüm kredisi, kentsel dönüşüm kira yardımı kullanabilmektedirler.

Kiracılar ise yeni daire alımında devlet teşvikli kentsel dönüşüm kredisi ve taşınma ücretinden yararlanabilmektedirler.